Ser promotor de tu propia vivienda (La autopromoción)

VIvienda Unifamiliar

Si lo que deseas en promover la construcción o reforma de tu propia vivienda, o eres un pequeño promotor que quiere seguir aprendiendo, has llegado al lugar indicado.

A continuación, analizaremos los pasos que deben seguirse en todo el proceso de un proyecto de arquitectura, así como los costes que deberás tener en cuenta.

¿Por qué ser Autopromotor?

La respuesta es muy sencilla. Aunque lleva tiempo y esfuerzo serlo, la realidad es que te ahorrarás en torno a un 20% por exactamente la misma casa o reforma, y además podrás participar en el diseño de tu futura vivienda, pudiendo prácticamente realizar un traje a medida atendiendo a tus gustos y preferencias.

1- ¿Por dónde empiezo en esto de la autopromoción?

Si tienes ya un solar o una vivienda que reformar, perfecto. Si no es así, localizar a un arquitecto desde el principio del proceso no es nada descartable. De esa manera podrás estudiar junto a él/ella, las posibilidades del solar o inmueble que deseas adquirir, y asegurarte de este modo de que estás realizando una buena compra.

Ya desde el principio, un dato fundamental que debes conocer es el PEM. Estas siglas hacen referencia al Presupuesto de Ejecución Material, y básicamente el coste real de construcción de aquello que se está proyectando, antes de impuestos y beneficios de la constructora.

Por ejemplo si la construcción de una casa tiene un PEM de 200.000€, además, en principio deberás pagar aproximadamente un 19% de beneficio de la constructora, y un 10% de IVA, es decir, un total de 258.000€. El sentido que tiene conocer el PEM, es que en base a él, se calculan gran parte de los costes, incluso tasas o impuestos. Lo explicamos en los siguientes párrafos.

Otra cosa a valorar previamente es, que si tu caso es el de querer construirte o ampliar una vivienda existente, debes realizar informes topográficos y geotécnicos en la parcela. El coste de ambos oscilará entre 1.000€ y 1.500€.

2- Ahora sí que sí, te toca localizar a un Arquitecto.

Una vez tenemos la parcela o el piso a reformar, el arquitecto será tu compañero de viaje en todo este camino, por lo que elígelo con cuidado y asegúrate de que sabe lo que hace.

Nunca lo elijas tan solo por precio (El menos-precio al arquitecto). Un buen arquitecto puede ayudarte a ahorrar dinero a lo grande en la ejecución de la obra, por lo que debes ser más inteligente que todo eso y mirar un poco más allá. Dentro de precios razonables, lo importante es que sea un buen profesional. De eso es de lo que debes asegurarte.

Para este tipo de proyectos, los honorarios de un Arquitecto se calculan como un porcentaje % del PEM, y lo normal es que discurra entre el 6% y el 10%, en función del tipo de proyecto.

3- El Aparejador o Arquitecto Técnico

En el artículo Diferencias entre Arquitecto y Arquitecto Técnico, hablamos largo y tendido de este tema, pero como resumen diremos lo siguiente.

El aparejador es el encargado de la Dirección de la Ejecución de la Obra, es decir, es el agente responsable de que la obra se ejecute conforme a lo definido en el proyecto del Arquitecto. Normalmente también se encarga de la coordinación de seguridad y salud y del Control de Calidad de los materiales.

Es una figura obligatoria e importante, y sus honorarios suelen rondar entre 2% y el 4% del PEM.

Un buen aparejador también es fundamental para el correcto desarrollo de una obra.

4- El constructor

Una vez que el arquitecto ha definido por completo el proyecto que a construir,  hay que buscar empresa constructora que presupueste el trabajo. Nuestra recomendación es que al menos busques tres presupuestos, y que tu arquitecto, como entendido y profesional de la materia que es, te ayude a decantarte por aquel que considere más adecuado.

Este fase es importante, porque vas a adjudicar a una empresa entre el 70% y el 80% de todos lo gastos en lo que vas a incurrir, por lo que no tengas prisa y haz las cosas bien. Un buen arquitecto en estos casos te puede ser de gran ayuda, y además de haber realizado un proyecto fácilmente “construible” y bien diseñado, te puede ayudar a ahorrar dinero a lo grande eligiendo a la empresa adecuada. Por este doble motivo creemos que es importante que elijas a un arquitecto capaz y comprometido y no al más barato por el mero hecho de serlo.

5- El ayuntamiento

El ayuntamiento del municipio en el que pretendas realizar la obra es el encargado de conceder la licencia municipal de obras.

Cuando tu arquitecto finalice y vise el proyecto, se solicita en el ayuntamiento dicha licencia. Esta suele tardar meses en concederse (depende del municipio), y debes de tener en cuenta en este punto los costes derivados de tasas e impuestos:

  • Tasa Urbanística (1% del PEM en el Ayuntamiento de Zaragoza. Puede variar ligeramente según el municipio)
  • Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, el famoso ICIO (4% del PEM)

Por último, al finalizar la obra deberás abonar el pago de la Licencia de primera ocupación, que será unos 400€ para una vivienda unifamiliar.

6- Otros gastos y gestiones

Tranquilo, ¡Ya estamos acabando!

Por último, deberás tener en cuenta, como es lógico, gastos derivados de Notarías, Registros y financiaciones bancarias, que dependen y varían en función del caso, pero que tampoco suponen algo demasiado relevante en comparación al total de los gastos, pero están y hay que mencionarlos.

Y a grosso modo, hay poco más. Lo único que podemos decir es insistir en que es un proceso bonito y apasionante. No está exento de problemas y posibles dolores de cabeza en alguna ocasión, pero lo cierto es que al final del proceso tendrás una vivienda a tu medida y con un ahorro aproximadamente de un 20% que si compras directamente una vivienda unifamiliar recién construida o un inmueble recién reformado. 

Si te interesa el tema y quieres seguir indagando en todas estas cuestiones, tenemos disponible una guía más elaborada y completa totalmente gratuita. La puedes descargar pulsando en el siguiente botón.

Esperamos haberte sido de ayuda.

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